Три подхода к оценке стоимости жилых зданий как элемента национального богатства

Статья посвящена применению сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке жилых зданий как элемента национального богатства. Каждый подход рассматривается с точки зрения доступности и репрезентативности имеющейся информации и необходимости разделить стоимость земли и стоимость зданий. Анализ преимуществ и недостатков каждого подхода производится на основе практики индивидуальной и массовой рыночной оценки и оценки жилых зданий для балансов активов и пассивов в системе национальных счетов в других странах. Сравнительный подход обладает тем преимуществом, что он базируется на рыночных ценах недвижимости, в то же время его использование затруднительно в связи с тем, что объект рыночной сделки включает стоимость земли, которая в СНС должна отражаться отдельно. Доходный подход может использоваться как дополнительный к сравнительному для повышения репрезентативности там, где развит рынок аренды жилья. В статье обосновывается необходимость использовать затратный подход, позволяющий, в отличие от двух других, оценить жилые здания напрямую. Поскольку метод непрерывной инвентаризации требует длительных динамических рядов инвестиций, предлагается альтернативный способ - оценка стоимости воспроизводства по данным о фактическом текущем наличии и структуре площади жилищного фонда.

оценка жилых зданий, оценка земель жилого назначения, проиведенные и непроизведенные активы, сравнительный, доходный и затратный подходы, метод непрерывной инвентаризации, национальное богатство, valuation of residential buildings, valuation of residential land, produced and non-produced assets, sales comparison, income and cost approaches, perpetual inventory method, national wealth

1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.

2. СНС-2008, Система национальных счетов 2008, Европейская комиссия, Международный валютный фонд, Организация Объединенных Наций, Организация экономического сотрудничества и развития, Всемирный банк, Нью-Йорк, 2012 год. URL: http://unstats.un.org/unsd/nationalaccount/docs/SNA2008Russian.pdf.

3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256.

4. ABS (2007), Feature Article: Valuing Land and Dwellings Owned by Households.Australian Bureau of Statistics URL: http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/abs@.nsf/7d12b0f6763c78 caca257061001cc588/1ee1ce4cfeac8183ca257291000dd20e!OpenDocument.

5. OECD (2009), Measuring Capital. OECD Manual. Second edition. http://www.oecd.org/std/productivity-stats/43734711.pdf.