Основные тенденции на первичном рынке жилой недвижимости: экономико-статистический анализ (на примере города Москвы)

Авторами изложены результаты исследования отечественного рынка жилой недвижимости на примере г. Москвы. Актуальность исследования обусловлена тем, что рынок жилой недвижимости занимает особое место в экономике страны при этом необходимо учитывать масштабность и динамичность развития этого рынка в России. С одной стороны, развитие рынка жилой недвижимости всегда рассматривается в контексте социальной политики, реализуемой в нашей стране, предусматривающей повышение уровня жизни населения, а с другой стороны, следует иметь в виду, что в индустрии жилищного строительства участвуют игроки различных рынков, так как здесь сконцентрированы значительные объемы финансовых потоков. Для более детального изучения был выбран рынок новостроек как наиболее динамично развивающийся сегмент жилой недвижимости. По мнению авторов, на динамику и характер изменений основных показателей столичного первичного рынка жилой недвижимости, наряду с общеэкономической конъюнктурой, оказывали влияние произошедшие законодательные изменения в строительной и банковской сферах.

В связи с неоднородностью формирования столичного рынка жилой недвижимости в таком огромном мегаполисе, как г. Москва была осуществлена кластеризация районов застройки с использованием результатов комплексных исследований первичного рынка недвижимости прошлых лет. Для этого были выделены четыре группы факторов: характеристики квартиры, показатели транспортной доступности, уровня развития инфраструктуры и состояния экологии. Информационным источником послужили базы данных ведущих риелторских компаний: ЦИАН, Метриум, Домофонд по состоянию на конец мая 2019 г., а также официальная статистика - данные Мосгорстата, Мосэкомониторинга, Единого транспортного портала. По результатам предварительного анализа данных в выборку вошли новостройки только массового сегмента (эконом- и комфорт-классов).

С использованием метода регрессионного анализа авторами построены модели зависимости стоимости квадратного метра жилой недвижимости на рынке новостроек г. Москвы от ряда факторов, выявлены наиболее значимые из них. Результаты исследования, представленные в статье, могут быть интересны консалтинговым компаниям, агентствам недвижимости, сотрудникам банковской сферы, а также органам местной власти для стратегического планирования развития рынка недвижимости.

1. Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства. Аналитическая записка. М: Банк России, июль 2019.

2. Magnus J.R., Peresetsky A.A. The Price of Moscow Apartments // Прикладная эконометрика. 2010. № 17(1). С. 89-105.

3. Красильников А.А., Щербакова А.А. Детерминанты цены на вторичном рынке недвижимости СанктПетербурга // Экономические науки. 2011. № 84(11). С. 93-99.

4. Капралин С.Г. Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке недвижимости // Вестник Томского государственного университета. 2012. № 362. С. 142-145.

5. Шеховцова В.В., Дикунова Л.М., Мастихина О.Ю. Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость жилых помещений (квартир) // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. 2017. № 5(66). С. 58-72.

6. Portnov B.A., Genkin B., Barzilay B. Investigating the Effect of Train Proximity on Apartment Prices: Haifa, Israel as a case study // The Journal of Real Estate Research. 2009. 31(4). Р. 371-395.

7. Chatman D.G., Tulach N.K., Kim K. Evaluating the Economic Impacts of Light Rail by Measuring Home Appreciation: A first Look at New Jerseyʼs River Line // Urban Studies. 2012. Vol. 49. No. 3. Р. 467-487.

8. Duncan M. The Impact of Transit-oriented Development on Housing Prices in San Diego // CA. Urban Studies. 2011. Vol. 48. No. 1. Р. 101-127.

9. Gibbons S., Machine S. Valuing School Quality, Better Transport, and Lower Crime: Еvidence from House Price. Oxford Review of Economic Policy. 2008. Vol. 24. No. 1. Р. 99-119.

10. Сидоровых А.С. Оценка влияния транспортной доступности на цены недвижимости // Прикладная эконометрика. 2015. № 37(1). С. 43-56.

11. Jansson M. Green Space in Compact Cities: the Benefits and Values of Urban Ecosystem Services in Planning // Nordic Journal of Architectural Research 2, 2014. Р. 139-160.

12. Катышев П.К., Хакимова Ю.А. Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы) // Прикладная эконометрика. 2012. № 4(28). С. 113-123.

13. Пузанов К.А., Степанцов П.М. Механика Москвы. Исследование городской среды. М.: Издание Государственного автономного учреждения города Москвы «Московский институт социально-культурных программ», 2015. 95 c.