Статья посвящена применению сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке жилых зданий как элемента национального богатства. Каждый подход рассматривается с точки зрения доступности и репрезентативности имеющейся информации и необходимости разделить стоимость земли и стоимость зданий. Анализ преимуществ и недостатков каждого подхода производится на основе практики индивидуальной и массовой рыночной оценки и оценки жилых зданий для балансов активов и пассивов в системе национальных счетов в других странах. Сравнительный подход обладает тем преимуществом, что он базируется на рыночных ценах недвижимости, в то же время его использование затруднительно в связи с тем, что объект рыночной сделки включает стоимость земли, которая в СНС должна отражаться отдельно. Доходный подход может использоваться как дополнительный к сравнительному для повышения репрезентативности там, где развит рынок аренды жилья. В статье обосновывается необходимость использовать затратный подход, позволяющий, в отличие от двух других, оценить жилые здания напрямую. Поскольку метод непрерывной инвентаризации требует длительных динамических рядов инвестиций, предлагается альтернативный способ - оценка стоимости воспроизводства по данным о фактическом текущем наличии и структуре площади жилищного фонда.
The article examines the application of sales comparison, income and cost approaches to valuation of residential buildings as an element of national wealth. Each of the three approaches is considered from the perspective of accessibility and representativity of the available data, and the requirement to separate the value of land from the value of buildings. The advantages and the drawbacks of each approach are analyzed based on the practice of individual and mass market valuation and of residential buildings valuation for balance sheets in the System of National Accounts in other countries. The comparison approach has the advantage that it uses direct information on market sales of real property; however its application is hindered by the fact that the sales objects include the land value, which in SNA must be shown separately. Income approach may be used as additional to comparison approach to improve the representativeness where residential rent market is developed. The article substantiates the necessity to use the cost approach, which, contrary to the other two, assesses the dwelling directly. As perpetual inventory method requires long time investment series, an alternative method is suggested, which is to estimate reproduction cost based on the structure of total area of existing residential buildings.
The authors declare that there are no conflicts of interest present.